О государственной системе жилищных строительных сбережений

С 01.01.2021 года вступил в силу Указ Президента Республики Беларусь от 26.10.2020 № 382 «О государственной системе жилищных строительных сбережений» (далее – Указ № 382), который направлен на формирование государственной системы жилищных строительных сбережений (ЖСС).

Государственная система ЖСС является самостоятельным механизмом финансирования строительства или приобретения жилых помещений, земельных участков с использованием собственных сбережений, независимым от льготного кредитования.

Указ регулирует абсолютно новые отношения, относящиеся к банковской сфере.

Участниками системы могут стать все категории граждан (как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящие на таком учете), заключившие с банком договоры о ЖСС в целях строительства жилья по истечении периода накопления денежных средств.

При этом стать участниками государственной системы ЖСС могут и граждане, которые не имеют конкретных намерений улучшать жилищные условия, следовательно, по окончании накопительного периода не будут претендовать на кредит.

Участниками государственной системы ЖСС могут быть граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Республике Беларусь.

Пунктом 2 Положения о государственной системе жилищных строительных сбережений, утвержденного Указом № 382, (далее – Положение) предусмотрено, что для осуществления деятельности, связанной с государственной системой ЖСС, банк принимает локальный правовой акт, который должен определять:

порядок и условия заключения договоров о ЖСС;
порядок и условия накопления ЖСС;
порядок изменения условий накопления ЖСС;
долю минимально необходимой суммы ЖСС от договорной суммы;
методы и критерии оценки кредитоспособности участника государственной системы ЖСС;
порядок, условия и сроки предоставления жилищного кредита и заключения кредитного договора;
порядок и условия отказа от исполнения договора о ЖСС одной из сторон;
порядок возврата (погашения), в том числе досрочного, жилищного кредита;
размер процентов по банковским вкладам (депозитам), в том числе в случае отказа от исполнения договора о ЖСС участником государственной системы ЖСС;
размер процентов за пользование жилищным кредитом;
порядок и условия предоставления промежуточных и предварительных кредитов, определения размера процентов за пользование ими и порядок их возврата (погашения);
порядок контроля банком целевого использования участником государственной системы ЖСС жилищного, предварительного и промежуточного кредитов.

До заключения договора о ЖСС банк обеспечивает обязательное предоставление гражданину, желающему стать участником системы, информации об условиях функционирования государственной системы ЖСС.

Указом № 382 предоставлено право всем банкам страны участвовать в системе ЖСС.

Договор о ЖСС - это договор банковского вклада (депозита) в белорусских рублях, который заключается между физическим лицом и банком. Договор о ЖСС содержит в том числе порядок, условия и сроки предоставления жилищного кредита.

Существенные условия договора:

предмет договора о ЖСС;
договорная сумма;
срок действия договора о ЖСС;
минимально требуемая сумма ЖСС;
порядок и срок накопления ЖСС;
график накоплений;
права, обязанности и ответственность сторон;
нормативное значение оценочного показателя;
сроки выполнения обязательств сторонами;
условия и порядок изменения и расторжения договора о ЖСС;
обязательство банка предоставить участнику государственной системы ЖСС жилищный кредит в белорусских рублях с последующим заключением кредитного договора и указанием размера процентов за пользование жилищным кредитом;
согласие участника государственной системы ЖСС на предоставление банком сведений о заключении и расторжении договора о ЖСС в соответствующий облисполком (Минский горисполком);
поручение участника государственной системы ЖСС банку о возврате из банковского вклада (депозита) в консолидированный бюджет соответствующей области или бюджет г. Минска премии государства и процентов по банковскому вкладу (депозиту), начисленных на суммы премии государства, в случае и порядке, определенных в части первой пункта 18 Положения.

Преимущества участников системы ЖСС

Выплачивается премия государства, которая начисляется в виде дополнительных процентов по банковскому вкладу (депозиту) и составляет 10 процентов ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь годовых (то есть 0,775 процента годовых).

Справочно: с 1 июля 2020 г. ставка рефинансирования - 7,75 % годовых.

Начисление премии государства производится ежемесячно на сумму внесенных участником государственной системы ЖСС в банковский вклад (депозит) собственных денежных средств в течение срока накопления.

Срок накопления должен быть:

- не более 5 лет с даты заключения договора о ЖСС;

- не позднее последнего дня действия договора о ЖСС;

- не позднее даты расторжения договора о ЖСС при досрочном его расторжении.

Предоставляются налоговые льготы.

Премия государства, доходы в виде процентов по банковским вкладам (депозитам) освобождаются от подоходного налога с физлиц (п. 2 Указа № 382).

Предусмотрена возможность осуществлять передачу ЖСС по наследству.

ЖСС входят в состав наследства. В случае наследования ЖСС одним лицом при его согласии к нему переходят права и обязанности участника государственной системы ЖСС. При отказе либо наличии нескольких заинтересованных наследников договор о ЖСС прекращается досрочно, а ЖСС наследуются на общих основаниях.

По истечении срока накопления участник системы ЖСС имеет право на получение жилищного кредита по ставке ниже рыночной.

После накопления минимально необходимой суммы ЖСС (не менее 30% от договорной суммы) участник вправе получить жилищный кредит в порядке очередности.

Предоставляется право на получение жилищного кредита в порядке очередности на льготных условиях.

Преимущественное право получения жилищного кредита предоставляется участнику государственной системы ЖСС, имеющему наибольшее значение оценочного показателя.

В Положении содержится формула для расчета оценочного показателя, которая учитывает:

размер и своевременность осуществления участником ЖСС платежей (вкладов);
досрочное внесение участником системы ЖСС платежей (вкладов);
длительность срока накопления ЖСС.

При наличии возможности банк может осуществлять предоставление предварительных и промежуточных кредитов.

Размер процентов за пользование жилищным кредитом не может превышать размер процентов по банковскому вкладу (депозиту) более чем на 3 процентных пункта.

Регулирование отношений в системе ЖСС осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь, Банковским кодексом Республики Беларусь, Бюджетным кодексом Республики Беларусь, Законом Республики Беларусь от 08.07.2008 №369-3 «О гарантированном возмещении банковских вкладов (депозитов) физических лиц», что дает однозначное понимание контролирующих органов.

Предварительный и промежуточный кредиты

При наличии возможности банк предоставляет физическим лицам - участникам системы ЖСС предварительные и промежуточные кредиты (п. 11 Положения, утвержденного Указом № 382). Порядок и условия их предоставления, определения размера процентов за пользование ими и порядок их возврата (погашения) банк определяет в ЛПА банка по вопросам деятельности, связанной с государственной системой ЖСС.

Размер предварительного, промежуточного кредита определяется с учетом кредитоспособности физических лиц.

Справочно:

предварительный и промежуточный кредиты погашаются за счет жилищного кредита (абз. 5 приложения к Указу № 382).

Что общего у договоров предварительного и промежуточного кредитования:

выдаются для финансирования строительства или приобретения жилого помещения (земельного участка);
выдаются в пределах договорной суммы, определенной в договоре о ЖСС.

Особенности договора о предварительном кредитовании:

выдается на этапе накопления денежных средств после заключения договора о ЖСС;
основной долг по предварительному кредиту не погашается до получения договорной суммы;
после получения договорной суммы задолженность по предварительному кредиту погашается за счет договорной суммы.

Особенности договора о промежуточном кредитовании:

выдается при условии накопления физическим лицом минимально необходимой суммы ЖСС (не менее 30% от договорной суммы);
основной долг по кредиту погашается за счет договорной суммы.

Промежуточный кредит банк предоставляет за счет денежных средств физических лиц - участников государственной системы ЖСС, привлеченных в банковские вклады (депозиты) в рамках данной системы. Денежные средства от его погашения направляются в государственную систему ЖСС.

Предварительный кредит предоставляется за счет иных источников банка.